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樂視20億美元收購美最大智能電視商Vizio 或在北美市場對撼日韓系 圓通香港圓通香港> 調控急收緊、房企忙搶收、區域大分化:五大維度數據解讀9月樓市

每日經濟新聞 2020圓通香港10圓通香港17 09:29:50

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每經記者 包晶晶 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

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分化,是9月樓市的最佳寫照。

上海、廣州新房成交面積暴漲,但西安同環比腰斬;上海二手房成交量同增近5成,但深圳環跌近5成;一邊是碧桂園、恆大、萬科等頭部房企提前鎖定完成全年目標,另一邊卻還有近3成房企達標率不及65%。

中原地產研究中心統計數據顯示,30大熱點城市合計9月成交1820萬平方米商品房住宅,環比8月上漲了4.8%,而同比2019年同期上漲了25%。從整體看,房企已經基本走出此前陰霾,9月也成為了2020年以來房企銷售表現最好的一個月。


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上海廣州新房成交面積暴漲 西安同環比腰斬

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第三季度最後一個月,最亮眼的市場當屬上海和廣州。9月上海樓市供需兩端持續發力,繼紅五月衝上高位之後,“金九”再次迎來了破百萬平方米的成交,一舉刷新了2017年市場降温以來的最高成交紀錄。

據不完全統計,9月上海36個新盤連續開盤,其中外環外剛需項目佔28個,高端項目供應占比顯著減少,市場開始逐步迴歸剛需、剛改常態。《中國主要城市房地產市場交易情報》顯示,9月上海共成交住宅1.7萬套,成交面積177.85萬平方米,環比上升14.49%同增43.66%可售面積為736.22平方米,環增3.40%無論是供應面積還是成交面積,都創下了年內最高紀錄。

而廣州9月的成交量也超過1.6萬套,成交面積168.96萬平方米,環比上升52.78%,同比增加91.37%,可售面積也環比增加9.25%。

整體看,由於疫情干擾了市場節奏,使得旺季效應整體前置,今年整體市場“金九”成色略顯不足。據中指研究院初步統計,前9個月重點監測的50個代表城市商品住宅成交面積約2820萬平方米,整體仍處2015年來同期最低位置。

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進入9月,調控政策持續收緊令各線城市走出不同的分化行情。

一線城市商品房月均成交規模同比增幅38.1%領先各梯隊,且北上廣深同比增幅均超過2成;二線城市整體持平但內部分化,成都、青島等地繼續延續同比增長態勢,武漢、重慶則基本持平,而西安、福州等地出現了持續的深化調整;三線城市中由於樣本城市多為東部發達城市羣熱點城市,整體表現為較快恢復。

受制於政策加碼,西安、南京、福州、南寧、重慶等熱點城市市場明顯降温,成交同環比皆步入下降通道,其中西安新房成交面積僅33.44萬平方米,環比驟降53.1%,同比下降64.5%。同時西安住宅可售面積環比下降3.3%至786.28萬平方米,按照近6個月的銷售情況,出清週期將延長到14.93個月

中指研究院市場研究總監曹晶晶認為,在調控收緊後需求理性迴歸的背景下,房企普遍積極推盤搶收回款,預計供應的改善或將繼續支撐成交量維持一定規模,但考慮到中央及熱點城市將繼續堅持嚴格調控導向,且秋冬仍存局部疫情反覆的可能,第四季度重點城市商品住宅成交規模大概率在現有水平上保持相對穩定。


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上海二手房成交量同增近5成 深圳環跌近5成

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進入第三季度,疫情對市場的衝擊幾乎被填平。

貝殼研究院數據顯示,第三季度重點18城二手住宅實際成交量環比下滑9%,但成交水平仍處在2019年以來的較高位,主要是年初疫情及年中局部地區疫情復發,被滯後的需求支撐市場,成交同比大幅增加34%。前三季度累計成交量同比增長4%,反超去年同期。

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“分化”在二手房市場的表現更為突出。

鏈家數據顯示,上海9月單月成交量創出4年來新高,9月全市共成交二手房3.1萬套,環比增長4%,同比大增46%;成交金額1103億元,環比增長8%,同比增長高達70%。綜合易居、中原、鏈家等多機構數據,上一次上海二手房成交量單月出現“3”字頭,還是2016年9月。

北京也熱度空前,9月二手房成交量17259套,創今年月度次高,僅次於今年5月的17309套,同比大漲40%。值得注意的是,北京網籤量連續5個月超1.6萬套。諸葛找房數據顯示,9月北京二手房成交均價為57132元/平方米,環比上漲0.4%。今年第三季度,北京二手房網籤量達4.97萬套,衝上2018年以來季度新高。

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但隨着調控加碼,超8成城市第三季度二手房成交下滑。

除了一線城市修復能力顯著強於二線城市外,二手房市場還表現出了南方強於北方的特徵。

環滬、環深累計成交高於去年,環渤海與去年相當,長江中游城市受疫情影響修復不足。經濟發展動力強、人口吸引力大的環深、環滬城市市場自愈力強,兩城市圈前三季度總體成交同比分別增長19.5%和11%。而環渤海城市羣總體在第三季度追平去年,部分城市修復不足,如廊坊、大連及天津等城累計成交同比降幅靠前。長江中游城市羣中武漢、合肥等地二手房成交與去年同期仍有較大差距,成交量累計同比降幅分別為22%和24%。

據貝殼研究院統計,成交量回落幅度靠前的以兩類城市為主,一類是在7月經歷調控加碼的城市,如深圳、東莞、南京,其中深圳環比降幅逼近50%,降幅最大東莞成交環比降幅也達42%,南京三季度成交環比下滑25%。另一類是環渤海城市羣中城市,如大連、廊坊及濟南降幅分別為33%、25%、19%。


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頭部房企提前鎖定完成全年目標 近3成房企達標率不及65% 

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目前正值房企傳統的搶收旺季“金九銀十”,也是房企全年業績衝刺的最後關鍵階段,各地新房樓盤打折促銷活動已經上演。

公開信息顯示,從9月開始,恆大推出了全國樓盤7折的特大優惠,並在此基礎上疊加了一整套優惠組合拳。例如原價100萬元的房子,不僅可享7折基礎優惠,網上購房還可以2000元抵20000元;此外還有清尾88折、特價房源97折、物業費優惠等,相當58萬元即可拿下。

再如保利地產推出的“國潮好房計劃”,實現全國百城聯動,“金九銀十”累計推出15萬套新房、20萬套底價優惠房源,促銷力度頗大。

中指院統計顯示,2020年1~9月,TOP100房企銷售額均值為864.6億元,增長率均值為7.6%。其中銷售額超千億房企21家,較去年同期增加1家;超百億房企137家。TOP100房企權益銷售額均值為648.3億元,權益銷售面積均值為482.4萬平方米。單月來看,9月TOP100房企銷售額同比增長率均值為24.1%。

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1~9月房企銷售額前十 數據來源:中指院

雖然房企銷售額整體均值在同比上漲,但行業集中度仍在提升,內部分化加劇。1~9月,1000億以上超級陣營共21家,銷售額增長率均值為8.6%。

以行業頭部房企為例,碧桂園前三季度權益銷售額已經突破4000億元至4467.9億元;截至2020年10月8日,中國恆大已經累計實現合約銷售金額5922.5億元。

根據當期銷售額對應房企業績完成率來看,整體進度情況較為樂觀,但仍然不及2018年、2019年同期表現。因此,疫情影響逐漸消退後,房企將加快供貨,積極推進項目銷售。

中指院研究統計顯示,2020年1~9月,20家代表房企銷售目標完成率均值為72.0%。13家房企銷售目標完成率在70%以上。其中,佳兆業集團、中國金茂的銷售目標完成率分別達85.9%、80.9%;招商蛇口、弘陽地產、越秀地產等房企的銷售目標完成率均在75%以上,完成全年目標可期。

而中國恆大由於一系列力度頗大的“7折”賣房等活動,9月1日~10月8日38天間,其實現銷售1416.3億元,創同期歷史新高。

但仍有部分房企銷售目標完成率不足65%。其中,中國奧園1~9月的銷售目標完成率為63.1%,富力地產的銷售目標完成率為56.99%(權益銷售)。

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數據來源:克而瑞

克而瑞指出,今年前三季度,有近3成房企目標完成率不足65%,佔比達到近3年同期最高。目前來看,不少房企在全年業績目標完成度較低的情況下,銷售、去化承壓,第四季度仍需加快推盤節奏、加速去化。


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土地市場整體轉涼 溢價率創下4月以來新低

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上半年的土地市場可謂白熱化,百億地塊頻現、多地單日土拍超百億、溢價率抬升等熱鬧場面不勝枚舉。2020年1~9月,全國300城市土地供需總量較去年同期微漲,樓面均價同比走高,出讓金總額同比上漲逾一成。

中指數據顯示,2020年1~9月全國土地出讓金排名前二十城市成交總額為21041.8億元,同比上漲15%;上榜門檻增至510.3億元,同比上漲逾23億元。一線城市上海、廣州、北京入榜,收金總額同比走高;二線城市佔據榜單十四席為榜單主力,上海收金近2325億元,居全國首位。

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9月不同城市土地市場情況 數據來源:中指院

但進入下半年,土地市場熱度下降已經明顯。從成交方面看,中指院數據顯示,9月全國300個城市共成交土地2212宗,成交面積9126萬平方米,環比減少2%,同比減少10%。其中,住宅用地757宗,成交面積3916萬平方米,環比增加具體8%,同比減少2%。

具體到城市能級上,9月,一線城市供求兩端各項指標同比均漲,但土地出讓金同比減少12%,平均溢價率為4%,較上月下滑10個百分點,比去年同期上漲1個百分點;二線城市恰好相反,供求兩端各項指標同比均降,土地出讓金則同比增加10%,土地平均溢價率為13%,較上月上漲0.2個百分點,比去年同期上漲7個百分點。

而三四線城市供應端同比微漲,成交量則同比減少12%。土地出讓金為1952億元,同比增加21%;土地平均溢價率為 17%,較上月下降3個百分點,比去年同期上升6個百分點。

整體看,受多城市大規模拍地的影響,雖然9月全國土地成交量明顯回升,但成交均價卻出現回落。在“三條紅線”嚴控下,企業拍地積極性有所回落,土地市場熱度明顯下調。

克而瑞顯示,9月全國300城經營性用地土拍溢價率環比8月下降1個百分點至15.2%,創下今年4月以來新低

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溢價率走勢 數據來源:克而瑞

克而瑞指出,從溢價率和高競拍輪次地塊幅數等指標來看,9月土地市場在整體上確實已經轉涼;接下來,鑑於中央嚴控地價房價,地方調控升級的大環境不會改變,優質地塊入市比例將進一步下滑,並且9月土地掛牌數據顯示,南京、天津、蘇州、杭州均減少了優質土地入市數量,中西部二線城市成為供應主力;起拍單價超過3萬元的優質地塊僅有6宗,上海涉及4宗,廣州涉及2宗,可以看出土地質量有明顯的降低,高單價、高輪次競拍、高溢價等現象的出現頻次會繼續下滑。

不過,結合今年前三季度的整體數據看,過半數房企拿地不輸上年。據中指院數據,50家代表房企1~9月月均拿地均值為1928億元,顯著高於2019年月度均值。其中,34家房企2020年1~9月月均拿地金額超過2019年月度均值。

2020年1~9月,TOP100企業拿地總額23796億元,拿地規模同比增長9.2%。TOP100門檻值升至62億元,環比增長14.8%,TOP100企業招拍掛權益拿地總額佔全國300城土地出讓金的比例為54.1%。

分陣營來看,TOP11圓通香港20房企仍保持積極的投資態度。前10房企拿地銷售比同比下降4.5個百分點至31.2%;TOP11圓通香港20房企拿地銷售比同比增長5.3個百分點至49.2%,為各陣營最高;TOP21圓通香港30房企拿地銷售比漲幅最高,同比增長6.6個百分點至42%;TOP31圓通香港50房企拿地銷售比明顯低於平均值,同比下降3個百分點至33.5%。


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房企9月發債規模增加 融到的錢更便宜了

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“三道紅線”之下,房企投資自第三季度開始被迫降速。

同策研究院認為,“負債高的房企因此面臨較大監管壓力。收縮新增銀行信貸、債券等融資規模調降槓桿資金槓桿是品牌房企改善財務指標的必要方式,預計第四季度還會有大幅收縮,這也必然導致拿地趨於謹慎。”

但據克而瑞數據顯示,9月95家典型房企的融資總額為1154.30億元,環比升6.5%,同比下降3.8%。

其中境內債權融資803.41億元,同環比分別上升33.8%和6.4%;境外債權融資268.98億元,環比上升21.7%,同比下降35.9%;境內債權融資額大於800億元,保持3月以來的強勁表現。

中指研究院高級分析師張冉指出,1~9月,房地產行業信用債發行總規模5076億元,同比增長18.7%,海外債發行規模3596億元,同比下降17.9%。9月,房地產行業信用債發行規模604億元,同比增長63.3%,環比下降12.5%,海外債發行規模272億元,同比和環比分別下降7.3%、39.6%。

房企融資成本出現下降趨勢,1~9月房地產行業信用債平均利率為4.50%,同比下降0.86個百分點,海外債平均利率為8.11%,同比下降0.58個百分點;9月,信用債平均利率4.86%,同比下降0.63個百分點,海外債平均利率8.88%,同比增長1.32個百分點,環比增長1.79個百分點。

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數據來源:同策研究院,Wind

根據同策研究院的持續監測,從40家房企對外披露的融資利率來看,2020年1~9月典型上市房企融資最顯著的特徵就是融資利率下行。公開披露融資利率的共136筆,其中融資利率5%以下的共計55筆;融資利率在5%~7%之間的共計52筆;融資利率7%~10%之間的共計20筆;融資利率10%以上的共計9筆。相比2019年動輒10%以上的成本,2020年房企融到的錢更便宜了。

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記者手記|年末衝刺下 房企降價促銷能否挽狂瀾

受疫情影響,上半年多數房企的銷售只要能實現同比增長都算表現尚可,因為不乏銷售同比下降的房企,加之“融資新規”的落定,房企面臨着方方面面的壓力。於是,搶收傳統旺季“金九銀十”成為房企緩解壓力的最優解,再加入進入年末業績目標的最後衝刺階段,房企們不得不使出渾身解數來決戰國慶“黃金週”。

但從市場反應看,“金九銀十”只能説差強人意。由於政策方面延續了此前主基調,堅持房住不炒,因城施策,房地產金融監管收緊,在市場迴歸理性下,房企能夠加速吸引客户的,有且只有打“價格戰”一條路了。

只不過,打折促銷是否一定奏效也因地、因項目而異。從公開數據看,率先走上全國樓盤7折特大優惠這條路的恆大在“金九銀十”創造了同期歷史新高的銷售額,但恆大這一模式並不是其他房企那麼容易複製的。

目前的市場環境,對完成年度業績目標仍有不小距離的房企在第四季度的去化銷售仍存一定壓力,為了搶銷售、促回款,以價換量的樓盤或許還會陸續出現,但市場普遍認為,大範圍且全面性的降價潮應該不會出現。


記者:包晶晶 黃婉銀

編輯:陳夢妤

視覺:陳冠宇

排版:陳夢妤 馬原

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